Wyjaśnień słów kilka …
Dnia 31 marca 2016r. właściciele lokali znajdujących się w obrębie nieruchomości położonej w Zabrzu przy ul. Nad Kanałem 24, na zebraniu ogółu właścicieli lokali podjęli, wymaganą większością głosów, dwie uchwały. Pierwsza z uchwał dotyczyła „zmiany reżimu prawnego określającego prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną”, druga natomiast odnosiła się do wyboru Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Zebranie odbyło się bez udziału notariusza. W związku z powyższym niektórzy z zainteresowanych wyrażają obawy, iż brak notarialnego zaprotokołowania uchwał prowadzić może do ich skutecznego wzruszenia, a tym samym do zaprzepaszczenia podjętych działań. Mam nadzieję, iż niżej przedstawione argumenty przybliżą Państwu kwestie dotyczące podejmowania uchwał tego rodzaju i wyjaśnią podnoszone wątpliwości.
Podstawę prawną dla podjęcia uchwały nr 1/2016 r. stanowił art. 241 ust 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.). Zgodnie ze zdaniem pierwszym ww. przepisu „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.” (dalej u.w.l.). Zacytowany artykuł powszechnie rozumiany jest jako umożliwienie większości właścicieli lokali utworzenia wspólnoty mieszkaniowej i zniesienia zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego dotychczas przez spółdzielnię. Do podjęcia rozważanej uchwały stosuje się przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz – zgodnie z odesłaniem zamieszczonym w art. 1 ust. 7 u.s.m. – przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, a także wskazane przepisy ustawy o własności lokali. W myśl bowiem art. 241 ust. 1 zdanie drugie u.s.m. „do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.”
Problem „odpowiedniości” stosowania przepisów stanowił przedmiot wielu wypowiedzi w piśmiennictwie i orzecznictwie. Zastrzeżenie „odpowiedniości” odesłania powszechnie jest utożsamiane z odesłaniem nie „wprost”, ale niejako „pośrednim”, mającym skierować uwagę interpretatora przepisów na szczególny charakter takiego odesłania. Przy tej formule odesłania, jaka została zastosowana w art. 241 ust.1 zd.2 u.s.m. można stwierdzić, że stosowanie niektórych przepisów odniesienia może być pełne, niektórych ograniczone (tj. z modyfikacjami wynikającymi z konieczności dostosowania ich do rozważanych przypadków), a niektóre przepisy odniesienia mogą nie być w ogóle stosowane, z uwagi na ich bezprzedmiotowość lub sprzeczność z przepisami podstawowymi (por. J. Nowacki: „Odpowiednie” stosowanie przepisów prawa, PiP 1964, nr 3, s. 374; L. Morawski: Wykładnia w orzecznictwie sądów. Komentarz, Toruń 2002, s.300; R. Hauser: Odpowiednie stosowanie przepisów prawa – uwagi porządkujące, Przegl. Pr. i Adm., t. LXV, Wrocław 2005, s.159). Kluczowe znaczenie dla przedmiotowego zagadnienia ma jedno ze wskazywanych w piśmiennictwie ograniczeń wykładni pojęcia „odpowiedniego zastosowania”. Otóż w przypadku odesłania numerycznego z zastrzeżeniem „odpowiedniego stosowania” (a takim posłużył się właśnie ustawodawca w art. 241 ust. 1 zd. 2 u.s.m.) wskazana jest wykładnia ścisła odesłania, a nie wykładnia rozszerzająca. Jeżeli zatem ustawodawca wymienił konkretne przepisy odniesienia, to zastosowanie mogą mieć jedynie te przepisy, a nie przepisy z nimi „związane”. (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 maja 2006r. I KZP 6/06).
W rozważanym art. 241 ust. 1 zd. 2 u.s.m. brak odesłania do art. 18 ust. 2a u.w.l., stosownie do którego zmiana ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Udział notariusza przy podejmowaniu uchwały nr 1/2016 był zatem niepotrzebny (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 października 2012 r. V CSK 459/11 wydanym na podstawie analogicznego stanu faktycznego). Z poglądów doktryny zacytować można z kolei fragment komentarza autorstwa Adama Stefaniaka (Stefaniak Adam: Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, [w:] Prawo spółdzielcze. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz, Opublikowano: LEX 2014) w brzmieniu: „artykuł 241 ust. 1 u.s.m. uprawnia właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości do podjęcia uchwały, na mocy której zarówno w zakresie praw i obowiązków, jak i w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. (…) Udział notariusza przy podejmowaniu uchwały nie jest wymagany.”
Artykuł 18 ust. 2a u.w.l. nie znajduje też zastosowania do uchwały nr 2/2016. Uchwała nr 1/2016 została podjęta, jak już wyjaśniono, na podstawie art. 241 ust. 1 zd.1 u.s.m. Podstawowym skutkiem jej podjęcia było powstanie wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała nr 2/2016 została zatem podjęta przez właścicieli lokali na podstawie ustawy o własności lokali. Nie była to uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 2a u.w.l. z tego powodu, że wskutek podjęcia uchwały nr 1/2016 wygasło uprawnienie spółdzielni do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m.
Uchwała nr 2/2016 dotyczyła wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej jako jej organu stosownie do art. 20 ust. 1 u.w.l., który nie przewiduje wymogu jej notarialnego zaprotokołowania. Dodatkowo wskazać można na tezę wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 maja 2014 r. I ACa 180/13, w której wyraźnie stwierdzono, iż „przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej.”
Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. „właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.” Zważywszy na wskazane wyżej argumenty i treść art. 25 ust.1 u.w.l. brak notarialnego zaprotokołowania uchwały nr 1/2016 i nr 2/2016 nie może stanowić skutecznej podstawy do ich wzruszenia.
Opracowanie:
radca prawny
Marzena Czochara
kom. 601 927 799