Porządki czas zacząć. Na budynek wchodzi nowa ekipa sprzątająca.

Na początek zakres ten sam co dotychczas, tj. bez sprzątania galerii.

Czekamy zarówno na uwagi krytyczne jak i na pochlebne opinie. Tutaj w komentarzach lub do nas emailem.

Aktualizacja 9 lipca:

ZSM wypowiedziało umowę firmie konserwującej instalację AZART. Firma bez żadnego kontaktu z zarządem wspólnoty odcięła sygnał.  Byliśmy na dachu budynku, jest sygnał TV. W razie problemów prosimy o kontakt z zarządem wspólnoty.

Będziemy informować o podjętych decyzjach i przepięciu na sygnał z nowej anteny zbiorczej. Trzeba będzie pewnie ponownie wyszukać nowe częstotliwości w telewizorach. Damy stosowne ogłoszenie na klatce schodowej.

Zostaliśmy zaproszeni na spotkanie w ZSM, które odbyło się 13 czerwca br.

Na 30 czerwca planowane jest techniczne przekazanie budynku i do tego czasu musimy dokonać szczegółowych uzgodnień dotyczących m.in.:

• sposobu zawierania umów z naszymi dostawcami mediów,
• stanów liczników.

Poniżej poczynione uzgodnienia:

Ciepło:

14 czerwca br. byliśmy wraz z przedstawicielem ZSM w ZPEC-u. Otrzymaliśmy informacje dotyczące mocy zamówionej oraz sposobu zasilania naszego budynku w ciepło. Do czasu wybudowania nowego węzła (wyłącznie na potrzeby naszego budynku) Wspólnota będzie odrębnym płatnikiem dla ZPEC-u w uzgodnionej części procentowej dotyczącej kosztów stałych.

Otrzymaliśmy informacje dotyczące ilości ciepła zamówionego i sposobu rozliczania. Z uwagi na fakt, że termin zmniejszenia mocy zamówionej w elektrociepłowni już minął zgodziliśmy się na utrzymanie mocy zamówionej na poziomie z sezonu 2015/16.

Mamy w piwnicach dwa liczniki energii cieplnej na podstawie, których poprowadzimy szczegółowe analizy dotyczące mocy grzewczej, aby w przyszłym sezonie grzewczym zamówić tyle mocy ile naprawdę zużywa Wspólnota.

17 czerwca br. uzgodniliśmy treść porozumienia z ZSM w zakresie podziału kosztów ciepła.

Treść uzgodnień.

Ciepło dostarczane jest rurociągami biegnącymi w większości przez teren ZSM, dlatego będziemy opłacać również dzierżawę rurociągów. Uzgodniono kwotę 155 złotych netto miesięcznie za cały blok, co stanowi 0,10 zł za 1m2 mieszkania miesięcznie.

Woda:

16 czerwca br. otrzymaliśmy kopię pisma z ZPWIK ze zgodą na rozliczenia zimnej wody na potrzeby podgrzania ciepłej wody użytkowej (licznik znajduje się w bloku 22) oraz na rozliczenia wody zimnej (dwa liczniki w naszym bloku).

Pismo z ZPWIK.

Niestety nie możemy być rozliczani z odrębnego licznika zimnej wody służącej do podgrzania ciepłej wody użytkowej, będziemy mieli udział procentowy, wynoszący 18% zużycia z 4 bloków: Nad Kanałem 22, 24, 26, 28.

Drogi dojazdowe:

ZSM przygotowuje się do oddania do Urzędu Miasta działki gruntu stanowiącej drogę dojazdową do budynku Wspólnoty dlatego nie będziemy opłacać jednorazowo służebności tej drogi, ponieważ w każdej chwili grunty może przejąć Miasto. Korzystne dla nas są opłaty miesięczne, a proponowany koszt miesięczny to 0,15 zł za 1m2 mieszkania.

Tereny zielone, parkingi, place zabaw:

Na chwilę obecną oczekujemy uszczegółowienia przez ZSM  kwestii finansowych związanych z tym zagadnieniem.

Oczekujemy podania szacunkowych kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie ZSM, które są przeznaczone do wspólnego użytkowania, tj. działek nr: 7761/703 oraz 7591/703 np. w oparciu o koszty poniesione w roku 2015. Podanie wykazu powierzchni wszystkich działek partycypujących w kosztach pozwoli na ustalenie procentowego udziału Wspólnoty w kosztach rocznie. Sprawa dotyczy terenu, z którego korzystają wszystkie okoliczne bloki, a nasz udział szacujemy na poziomie 2-3%.

Śmieci:

Oczekujemy na wycenę ZSM dotyczącą utrzymania śmietnika, z którego obecnie korzystamy, tj. leżącego na działce bloku nr 22.

Sądzimy, że uzgodnimy ten problem z ZSM w przeciwnym przypadku Urząd Miasta nie widzi przeszkód postawienia naszego śmietnika na terenach należących do miasta (np. bezpośrednio plecami lub bokiem do obecnej wiaty śmietnikowej stojącej w narożu działki).

ZSM poda nam stany osobowe mieszkań należących do ZSM  – na potrzeby tzw. „opłat śmieciowych”.

31. maja przekazaliśmy do ZSM pismo z wezwaniem do przekazania technicznego budynku.

20160531 Pismo 8 przejęcie budynku z ZSM

Dokonaliśmy również odczytów liczników zbiorczych wody, ciepła, prądu i gazu.

W drugim tygodniu maja nasz obiekt przeszedł przegląd stanu technicznego.

Przeglądu dokonał niezależny biegły Pan Jarosław Hałupka.

Osobiście dawno nie widziałem tak solidnie wykonanego przeglądu budowlanego.

Przeczytajcie  jak zaledwie 30 letni budynek wygląda po „opiekowaniu się nim” przez Zabrzańską Spółdzielnię Mieszkaniową i jak fachowo wykonano kilka lat temu „remont” dachu i elewacji.  Powstrzymam się od komentarza.

Raport naświetla nam na co powinniśmy wydać pieniądze z funduszu remontowego w najbliższej przyszłości.

Zachęcam do lektury.

Raport z przeglądu technicznego 2016.05

Od 1-go maja budynek jest objęty nową polisą ubezpieczeniową na kwotę 8,3 mln złotych.

Z kilku ofert wybraliśmy polisę ERGO HESTIA.

Skan polisy WMN Nad Bytomka z dnia 20160501

Wyjaśnień słów kilka …

Dnia 31 marca 2016r. właściciele lokali znajdujących się w obrębie nieruchomości położonej w Zabrzu przy ul. Nad Kanałem 24, na zebraniu ogółu właścicieli lokali podjęli, wymaganą większością głosów, dwie uchwały. Pierwsza z uchwał dotyczyła „zmiany reżimu prawnego określającego prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną”, druga natomiast odnosiła się do wyboru Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Zebranie odbyło się bez udziału notariusza. W związku z powyższym niektórzy z zainteresowanych wyrażają obawy, iż brak notarialnego zaprotokołowania uchwał prowadzić może do ich skutecznego wzruszenia, a tym samym do zaprzepaszczenia podjętych działań. Mam nadzieję, iż niżej przedstawione argumenty przybliżą Państwu kwestie dotyczące podejmowania uchwał tego rodzaju i wyjaśnią podnoszone wątpliwości.

Podstawę prawną dla podjęcia uchwały nr 1/2016 r. stanowił art. 24¹ ust 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.). Zgodnie ze zdaniem pierwszym ww. przepisu „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.” (dalej u.w.l.). Zacytowany artykuł powszechnie rozumiany jest jako umożliwienie większości właścicieli lokali utworzenia wspólnoty mieszkaniowej i zniesienia zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego dotychczas przez spółdzielnię. Do podjęcia rozważanej uchwały stosuje się przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz – zgodnie z odesłaniem zamieszczonym w art. 1 ust. 7 u.s.m. – przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, a także wskazane przepisy ustawy o własności lokali. W myśl bowiem art. 24¹ ust. 1 zdanie drugie u.s.m. „do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.”

Problem „odpowiedniości” stosowania przepisów stanowił przedmiot wielu wypowiedzi w piśmiennictwie i orzecznictwie. Zastrzeżenie „odpowiedniości” odesłania powszechnie jest utożsamiane z odesłaniem nie „wprost”, ale niejako „pośrednim”, mającym skierować uwagę interpretatora przepisów na szczególny charakter takiego odesłania. Przy tej formule odesłania, jaka została zastosowana w art. 24¹ ust.1 zd.2 u.s.m. można stwierdzić, że stosowanie niektórych przepisów odniesienia może być pełne, niektórych ograniczone (tj. z modyfikacjami wynikającymi z konieczności dostosowania ich do rozważanych przypadków), a niektóre przepisy odniesienia mogą nie być w ogóle stosowane, z uwagi na ich bezprzedmiotowość lub sprzeczność z przepisami podstawowymi (por. J. Nowacki: „Odpowiednie” stosowanie przepisów prawa, PiP 1964, nr 3, s. 374; L. Morawski: Wykładnia w orzecznictwie sądów. Komentarz, Toruń 2002, s.300; R. Hauser: Odpowiednie stosowanie przepisów prawa – uwagi porządkujące, Przegl. Pr. i Adm., t. LXV, Wrocław 2005, s.159). Kluczowe znaczenie dla przedmiotowego zagadnienia ma jedno ze wskazywanych w piśmiennictwie ograniczeń wykładni pojęcia „odpowiedniego zastosowania”. Otóż w przypadku odesłania numerycznego z zastrzeżeniem „odpowiedniego stosowania” (a takim posłużył się właśnie ustawodawca w art. 24¹ ust. 1 zd. 2 u.s.m.) wskazana jest wykładnia ścisła odesłania, a nie wykładnia rozszerzająca. Jeżeli zatem ustawodawca wymienił konkretne przepisy odniesienia, to zastosowanie mogą mieć jedynie te przepisy, a nie przepisy z nimi „związane”. (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 maja 2006r. I KZP 6/06).

W rozważanym art. 24¹ ust. 1 zd. 2 u.s.m. brak odesłania do art. 18 ust. 2a u.w.l., stosownie do którego zmiana ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Udział notariusza przy podejmowaniu uchwały nr 1/2016 był zatem niepotrzebny (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 października 2012 r. V CSK 459/11 wydanym na podstawie analogicznego stanu faktycznego). Z poglądów doktryny zacytować można z kolei fragment komentarza autorstwa Adama Stefaniaka (Stefaniak Adam: Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, [w:] Prawo spółdzielcze. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz, Opublikowano: LEX 2014) w brzmieniu: „artykuł 24¹ ust. 1 u.s.m. uprawnia właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości do podjęcia uchwały, na mocy której zarówno w zakresie praw i obowiązków, jak i w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. (…) Udział notariusza przy podejmowaniu uchwały nie jest wymagany.”

Artykuł 18 ust. 2a u.w.l. nie znajduje też zastosowania do uchwały nr 2/2016. Uchwała nr 1/2016 została podjęta, jak już wyjaśniono, na podstawie art. 24¹ ust. 1 zd.1 u.s.m. Podstawowym skutkiem jej podjęcia było powstanie wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała nr 2/2016 została zatem podjęta przez właścicieli lokali na podstawie ustawy o własności lokali. Nie była to uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 2a u.w.l. z tego powodu, że wskutek podjęcia uchwały nr 1/2016 wygasło uprawnienie spółdzielni do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m.

Uchwała nr 2/2016 dotyczyła wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej jako jej organu stosownie do art. 20 ust. 1 u.w.l., który nie przewiduje wymogu jej notarialnego zaprotokołowania. Dodatkowo wskazać można na tezę wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 maja 2014 r. I ACa 180/13, w której wyraźnie stwierdzono, iż „przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej.”

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. „właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.” Zważywszy na wskazane wyżej argumenty i treść art. 25 ust.1 u.w.l. brak notarialnego zaprotokołowania uchwały nr 1/2016 i nr 2/2016 nie może stanowić skutecznej podstawy do ich wzruszenia.

Opracowanie:

radca prawny

Marzena Czochara

kom. 601 927 799

Ponieważ niektórzy dopytują się o terminy płatności informuję, że zgodnie z Art. 15. 1. ustawy o własności lokali

„Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.”

Czyli np. do 10-go maja wpłacamy za maj.

Osobiście uważam jednak, że utrzymanie dotychczasowego terminu obowiązującego w ZSM tj. do 17-go będzie dobrym pomysłem, bo przecież jest spora liczba mieszkań należących do ZSM.

Sprawę tą uregulujemy w przyszłości uchwałą lub regulaminem wspólnoty.

Zgodnie z wymogiem poinformowaliśmy pisemnie ZSM  o podjętych uchwałach nr 3 i 4.

20160420 Pismo 6 o uchwałach 3 i 4 do ZSM

W międzyczasie poinformowaliśmy też Urząd Miejski oraz dostawców mediów o zmianie zarządu naszego budynku.

Na prośbę kilku osób nie mających pełnego prawa własności zamieszczamy druk ZSM :

Wniosek o przeniesienie wlasnosci lokalu

Ważne: tej sprawy nie załatwia Wspólnota – to jest umowa między ZSM a właścicielem spółdzielczego prawa do lokalu. Do czasu uzyskania pełnej własności formalnie właścicielem mieszkania jest ZSM.